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张天祥律师 张天祥,男,中华全国律师协会会员,辽宁省刑法学会理事,东北农业大学大连校友会副会长,辽宁明相律师事务所主任,具有丰富扎实的办案经验,多次接受大连晚报及大连电视台的采访, 张天祥律师认为维护当事人的权利才是律... 详细>>

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律师姓名:张天祥律师

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执业证号:12102201210396894

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婚姻家庭

大连主任律师之离婚案件中涉及小产权房的处理规则

【关键词】

离婚纠纷     小产权房     分割处理

【内容摘要】

司法实践中,在夫妻购买的小产权房在离婚案件中的处理,主要存在两种不同的处理方式:一是,一概不予处理,理由是不符合物权法之规定,不能依法进行不动产登记。二是,只处理使用权,小产权房虽无合法手续,但是可以占有、使用、收益。如此两种方式,并不利于定纷止争。

【简要案情】

李女与谢男曾于1994年4月17日登记结婚,1997年10月25日生育一女谢小。2001年11月15日调解离婚。2004年3月12日重新办理结婚登记,现双方因离婚诉至法院。2012年8、9月份双方曾签署离婚协议,李女承认手中有双方共同存款70万元。至2012年10月份,李女说为孩子和家庭已支出20万元的费用,并提交银行明细;而谢男认为李女至少存有100万元,但未举证。双方于2010年元月份购买位于通州某5053号、5056号房屋两套,共支付购房款60万元,均登记在李女名下,现由谢男对外出租,已收取租金9000元。另查,该两套房屋系小马庄村委会制发的所有权证书。李女与谢男均非该村集体组织成员。

【一审法院误判,将小产权房合法化】

一审法院观点:(2013)朝民初字第00242号

双方均同意离婚,法院准许李女与谢男离婚。

关于李女在2012年8月份至10月期间支出20万元问题,谢男对此提出异议,并认为李女名下有其他存款,但均未提供证据,法院不予采信;李女对此提交了银行明细,并给出了合理解释,法院予以采信。判李女于判决生效后七日内给付谢男25万元。

登记在李女名下的5053号、5056号房屋,双方各分得一套。判令5053号房屋归李女所有,5056号房屋归谢男所有。

【不服一审,提起上诉】

谢男对离婚、子女抚养、房屋车辆分割问题均无异议,但在李女20万元的消费支出问题上存在问题。(此时的当事人并未感觉到房屋的分割存在问题)

【二审法院主动纠错,改判房屋所有权为使用权】

二审法院观点:(2013)二中民终字第04361号

对于上诉人的上诉意见,法院认为:一审法院依据李女提供的具体支出明细,结合其日常消费及用于孩子的各项支出,依法确认李女系正常、合理消费,谢男的上诉主张缺乏依据,不予支持。

对于5053号、5056号房屋,法院认为:该两套房屋,双方提交的所有权证书是小马庄村委会制发的,非国家房屋不动产登记中制发,依法不能产生物权设立、变更、转让的法律后果,庭审中双方亦认可该两套房屋确系小产权房,而双方均非该村集体组织成员,故双方并未取得该两套房屋的合法所有权,原判对此所作处理欠妥,应予纠正。改判:变更原审该项判决为5053号房屋由李女使用,5056号房屋由谢男使用。

【小产权在离婚诉讼中的处理原则】

小产权房虽经国家相关部门多次明令禁止,但始终未能就此作出明确系统的规定,随着房价的迅速上涨,小产权房问题越来越多,尤其是在离婚纠纷中。司法实践中,在夫妻购买的小产权房在离婚案件中的处理,主要存在两种不同的处理方式:一是,一概不予处理,理由是无合法手续,不符合物权法之规定,不能依法进行不动产登记。二是,只处理使用权,小产权房虽无合法手续,但是可以占有、使用、收益。如此裁判,并不利于定纷止争。

那么,在夫妻离婚纠纷中,并本着定纷止争、物尽其用的原则,依据案件实际情况区别对待:

一、对于已被有权机关认为是违章建筑的,不予处理;但已经行政程序合法化的,可以对其所有权归属作出处理;

二、对于虽未经行政准建,但长期存在且未受行政处罚的房屋,可以对其使用权作出处理;

三、对于村民取得的安置房,从考虑旧村改造不影响当事人基本生活利益角度出发,可以对房屋所有权进行处理,但村民购买的非安置性住房,尽可以对使用权作处理;

四、对于非村民出资购买的小产权房,仅可对使用权作处理,对已经法定程序认定合同无效的,不再对房屋权属作处理。

另,法院对诉争房屋的处理不能对抗权力机关对房屋合法的认定及处理,不作为权利人要求登记部门进行物权登记的依据。

张天祥律师     13889526065



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